После принятия нового Жилищного кодекса РФ в 2004 г. постоянно идут споры по поводу возможности раздела лицевого счета, ранее регламентируемого ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР. Точка зрения, согласно которой раздел лицевого
счета стал невозможен, и точка зрения, что он по-прежнему доступен,
основывались на одном и том же факте – отсутствии соответствующей нормы в новом Жилищном кодексе РФ. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», должно было положить конец спорам. Однако даже после
вынесения Верховным судом постановления остается ряд правовых
вопросов.
То, что граждане, юристы и их клиенты вкладывают в понятие «раздел лицевого счета», в действительности подразумевает разные правовые процедуры. Это вызывает взаимное непонимание юристов и их клиентов.
Кроме того, и сами практикующие юристы нередко понимают «раздел
лицевого счета» слишком широко, игнорируя различия каждой правовой процедуры, которые они относят к данному понятию.
Под разделом лицевого счета можно понимать: само по себе разделение счетов на оплату коммунальных услуг, получение отдельного
свидетельства права собственности на жилое помещение или его
часть, заключение отдельного договора социального найма и определение порядка пользования жилым помещением. При обращении
в ЕИРЦ необходимо понимать отличие между финансово-лицевым
счетом (для квартир по договору социального найма) и карточки
учета собственника (для квартир в собственности). Все эти процедуры отличаются правовыми последствиями.
Разделенный лицевой счет «закрепляет» за лицом то жилое помещение, за которое он теперь обязан платить. Это достаточно важный момент при расширении количества субъектов права (владельцев) на жилое
помещение. Так, например, при покупке доли совладельца многодетной семьей вполне возможно возникновение спора о праве пользования комнатой
большой площади. В данном случае наличие судебного решения или договора о порядке оплаты жилого помещения и соответствующее разделение лицевых счетов
будут серьезным аргументом в пользу сохранения старого порядка. К разделу счетов
на оплату коммунальных услуг традиционно прибегают при возникновении спора
о порядке оплаты жилого помещения. При разделении лицевых счетов плательщик
не будет отвечать за долги своего совладельца по оплате, при условии, что счет разделили, а не выделили в нем два "подсчета". Но при этом возникает
вопрос о судьбе тех долгов, которые возникли до разделения лицевого счета. Сам
по себе раздел лицевого счета не влияет на те долги, которые сформировались до
раздела. Возможен вариант с оплатой всех долгов и регрессного иска к другим
владельцам жилого помещения.
На практике достаточно часто приходится сталкиваться с попытками разделить
счета на оплату коммунальных услуг с целью получить большее количество жилых
помещений при переселении из аварийного жилья и в других подобных случаях замены жилья государством. Однако для достижения такого результата, как правило,
требуется наличие отдельного свидетельства права собственности, где объектом права является комната, а не доля. Заключение отдельного договора социального найма для этих целей в настоящее время затруднительно п.п.31. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14.
Впрочем, если в нормативно-правовых актах субъекта федерации, регламентирующих соответствующие региональные программы, не используется понятие «право
собственности» и не делается акцент на праве распоряжения жилым помещением,
а фигурируют понятия «владение» и «пользование», то можно попытаться обосновать
свои требования, отталкиваясь от наличия документально зафиксированного (большое значение будет иметь факт государственной регистрации или наличия судебного
решения) порядка пользования жилым помещением и разделения лицевого счета.
Достаточно широко распространены и утверждения, что раздел лицевого счета
влияет на стоимость комнаты. Если имеется в виду изменение долевой собственности на индивидуальную,
то это утверждение правильно, но должно быть уточнено в риелторских организациях региона.
В п.п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», указывалется: «Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не
содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать
от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним
отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи
нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения
(в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого
помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г.),
исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных
ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения,
утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая
2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит».
Высказывались мнения, что постановление Верховного суда РФ противоречит
ст. 56 Конституции РФ, которая устанавливает, что «не подлежат ограничению права
и свободы, предусмотренные ст. 20, 21, 23 (ч. 1), 24, 28, 34 (ч. 1), 40 (ч. 1), 46–54.
Статьей 40 установлено, что «каждый имеет право на жилище».
Однако Определение Конституционного суда Российской Федерации от 21 октября 2008 г. № 729-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб гражданки
Мальцевой Марины Владимировны на нарушение ее конституционных прав и конституционных прав ее несовершеннолетнего сына ч. 1 ст. 82 Жилищного кодекса
Российской Федерации» делает попытки сослаться на различные статьи Конституции мало результативными.
«Закрепляя в ст. 40 (ч. 1) право каждого на жилище и запрет произвольного
лишения жилища, Конституция Российской Федерации не устанавливает какиелибо основания и условия приобретения права пользования жилыми помещениями
членами семьи нанимателя жилого помещения, – это прерогатива законодателя,
который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое
регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма
указанной категорией граждан (определения Конституционного суда Российской
Федерации от 20 июня 2006 г. № 225-О и от 19 апреля 2007 г. № 239-О-О)».
Между тем запрет на заключения отдельного договора социального найма не
означает запрета на разделение лицевого счета как такового. Например:
в апелляционном решении от 11 октября 2007 г. в деле по апелляционной жалобе Ю.А.
на решение мирового судьи судебного участка № 51 КАО г. Омска по гражданскому
делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка
пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых
счетов1 суд установил:
«Поскольку истец и ответчики не являются членами одной семьи, по правилам
п. 4 ст. 69 ЖК РФ они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Суд с учетом порядка пользования спорной
квартирой, определенного судом, считает возможным удовлетворить требование
истца об открытии на его имя отдельного лицевого финансового счета на комнату
площадью 12,4 кв. м для оплаты коммунальных услуг, а за ответчиками – на две
комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м также для оплаты коммунальных услуг.
И, руководствуясь ст. 327–330, 194–199 ГПК РФ, принял решение:
♦ отменить решение мирового судьи судебного участка № 51 КАО г. Омск по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении
порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых
лицевых счетов;
♦ определить порядок пользования жилыми помещениями в квартире 104 дома
11 по улице Мельничной в городе Омск, закрепив за Ю.А. в пользование комнату площадью 12,4 кв. м., за Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. – две комнаты площадью 17,4 кв. м
и 14,1 кв. м, с разделением лицевого финансового счета для оплаты коммунальных
услуг».
В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г. содержится
похожий подход в данном вопросе: «…Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена
самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора
социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя
заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его
участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные
услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого
соглашения может исходить и от нанимателя».
Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям чч. 4,
5 ст. 155, 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего
члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения
с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать
ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим
жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены
судом с учетом данного обстоятельства.
20 ноября 2010 года вступило в законную силу решение Кировградского городского суда Свердловской области по иску прокурора г. Кировграда в интересах гр. С-вой к гр. С-ову об определении порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
В обоснование заявленного требования было указано, что гр. С-ва является нанимателем муниципальной (неприватизированной) квартиры, расположенной в г. Кировграде. В данной квартире зарегистрирован её бывший супруг гр. С-ов, который не несёт расходов по оплате жилья и коммунальных услуг. Прокурор просил определить следующий порядок оплаты жилья и коммунальных услуг: на гр. С-ву и членов её семьи – 5/6 части, исходя из общей площади квартиры; на гр. С-ва – 1/6 часть, исходя из общей площади квартиры.
Суд, признав заявленные требования законными и обоснованными, исковые требования удовлетворил и установил указанный выше порядок оплаты жилья и коммунальных услуг.
Таким образом было произведено, как это принято говорить, «разделение лицевых счетов». То есть, гр. С-ву в «БУХГАЛТЕРИИ» был открыт дополнительный лицевой счёт, и на один адрес будет приходить две квитанции. Сумма оплаты жилья и коммунальных услуг по каждому лицевому счету с момента вступления решения суда в законную силу будет рассчитываться в порядке, установленном судом, т.е. по 1/6 и 5/6 от общей площади квартиры.
Однако следует обратить внимание на один момент. Подобный порядок может быть установлен судом либо соглашением сторон только в случае, если в споре присутствует бывший член семьи нанимателя. Это разъясняет Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», где указано следующее: частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке. Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства. Необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.
Следовательно подобная схема может быть применена только к тем лицам, которые на текущий момент не являются членами семьи нанимателя. Если же все зарегистрированные в квартире лица являются членами семьи нанимателя, то в таком случае они несут солидарную обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг, согласно ч.2 ст.69 ЖК РФ.
Раздел лицевого счета жилого помещения, принадлежащего лицам на праве
собственности, на практике представляет
собой образование двух карточек учета собственников или двух отдельных расчетов единого платежного документа. Перед обращением в ЕИРЦ в соответствии со ст.ст. 247, 249 ГК РФ, необходимо заключить письменное соглашение об определении порядка пользования жилым помещением
с включением в него условий об оплате жилого помещения или подать аналогичное
исковое заявление, где истцом и ответчиком будут собственники жилого помещения. В последующем нужно подать заявление о заключении на квартиру отдельных
договоров обслуживания жилого помещения покомнатно (на каждую комнату).
Названное заявление имеет ориентировочный характер и может носить другое
наименование. Соглашения необходимо заключать у нотариуса с последующей
государственной регистрацией. Отношение ЕИРЦ к подобного рода соглашениям в каждом регионе разное, но проблемы и нежелание разделять лицевые счета
встречаются повсеместно. Поэтому мы и указали на второй вариант, поскольку
при предъявлении судебного решения ЕИРЦ будет сложнее найти поводы для
отказа. Также возможно подать иск об определении оплаты жилищно-коммунальных услуг к ЕИРЦ.
Таким образом, жители, у которых возникают споры с членами их семей по вопросу оплаты жилья и коммунальных услуг, могут воспользоваться своими законными правами в целях разрешения данного спора.
ПРОДОЛЖЕНИЕ
или
НА ГЛАВНУЮ
